LES FRAIS DE NOTAIRE DANS L'ANCIEN


Une habitation ancienne

Sont concernées toutes les ventes immobilières de biens existants, à l'exclusion des logements neufs.
Jusqu'au 31 décembre 2012, la première vente de logements de moins de 5 ans achetés sur plan, c'est-à-dire en l'état futur d'achèvement (Véfa), faisait l'objet d'un régime dérogatoire : l'acheteur bénéficiait de frais de notaire réduits alors que le vendeur était tenu de reverser la part de TVA sur la plus-value réalisée. Désormais, les acheteurs d'un bien récent sont logés à la même enseigne que ceux qui achètent un bien de plus de cinq ans.

Le montant des frais de notaire

Les frais d'acquisition, couramment appelés frais de notaire, s'ajoutent au prix d'achat du bien. Pour un logement ancien, on estime ces frais à environ 7 % du prix de vente. Pour un bien de grande valeur, ces frais peuvent être ramenés à 6 %. Dans le détail, sachez que les frais de notaire se décomposent en quatre parties :

1. Les droits de mutation

  • La part la plus importante des frais de notaire correspond aux « droits de mutation » (appelés également « taxe de publicité foncière » ou « droit d'enregistrement »). Il s'agit de droits perçus par le fisc qui s'établissent à 5,09 % du prix de vente. Vous prenez votre prix d'acquisition que vous multipliez par 5,09 % tout simplement.
  • Si dans votre acte de vente, vous avez mis une clause précisant que dans le prix de vente sont compris X € correspondant à du mobilier (cuisine équipée, etc.), pensez à le préciser au notaire afin qu'il en défalque le montant avant d'appliquer les 5,09 %. Cela permet de diminuer le montant des frais qui ne sont dus que sur le bien immobilier et non sur les meubles.

2. La rémunération du notaire

Les émoluments notariés sont calculés selon le barème suivant :

Tranches de prix Pourcentage Montant à ajouter
Jusqu'à 6 500 € 4,00 %
De 6 501 à 17 000 € 1,65 % 152,75 €
De 17 001 à 60 000 € 1,10 % 246,25 €
Au-dessus de 60 000 € 0,825 % 411,25 €

TVA sur émoluments ajouter 19,6 % du résultat obtenu ci-dessus.

3. Les émoluments de formalités et frais divers

Le notaire accomplit différentes démarches et effectue des formalités en vue de la transaction qui sont facturées en moyenne 500 €. Les frais divers, quant à eux, sont également évalués à environ 500 € et correspondent au remboursement de sommes que le notaire a dû payer à des tiers pour le compte de son client (frais d'expédition des actes, etc.).

4. La contribution de sécurité immobilière

Cette contribution est due à l'Etat pour l'accomplissement des formalités d'enregistrement et de publicité foncière, ce que l'on appelle désormais la formalité fusionnée. Elle est fixée au taux proportionnel de 0,10 % du prix du bien, avec un minimum de 15 €.
Jusqu'en 2012, c'était au conservateur des hypothèques chargé de ce service que revenait cette rémunération.
Le projet de loi de finances pour 2014, actuellement en cours de discussion au Parlement, devrait aboutir à une hausse des frais de notaire en 2014. En effet, ce texte prévoit une augmentation des droits de mutation (on parle aussi de « taxe de publicité foncière » ou du « droit d'enregistrement »). Rappelons que cet impôt, qui revient aux départements, constitue l'essentiel des frais de notaire payés par l'acquéreur. La hausse maximum possible serait de 0,7 point, portant ainsi les droits de mutation de 5,09 à 5,79 % du prix d'achat. A titre d'exemple, pour l'achat d'un appartement ou d'une maison de 250.000 €, les droits de mutation passeraient de 12.725 € à 14.475 €, soit une hausse de 1.750 €. Cette hausse devrait être transitoire et s'appliquer aux ventes réalisées entre le 1er mars 2014 et le 29 février 2016. Cette probable augmentation des frais de notaire s'explique par la volonté du gouvernement d'aider les départements qui peinent à financer les dépenses de solidarité qui leur incombent (RSA, prestation de compensation du handicap, etc.) et qui augmentent dans le contexte actuel de crise économique et sociale.

Les frais de notaires devraient augmenter en 2014

On en parle depuis cet été, et le projet de loi de finances pour 2014 l'a entériné : les frais de notaires dus par l'acheteur qui acquiert un bien immobilier devraient augmenter temporairement, dès 2014, mais pas nécessairement sur l'ensemble du territoire.

De combien augmenteront les frais de notaire en 2014 ?

+ 0,7 % d'augmentation pour les frais de notaire Ces frais augmenteraient au maximum de 0,7 %. On les estime actuellement à environ 7 % du prix de vente du bien. Ils pourraient donc atteindre 7,7 % de ce prix. Ce ratio est indicatif, car pour calculer les frais de notaire, il faut prendre en compte différents éléments tarifaires, c'est pourquoi il est conseillé d'utiliser une calculette intégrant ces différents éléments pour en évaluer le montant.

L'augmentation porte sur les droits de mutation

ce sont en réalité, pour la part la plus importante qui la compose, les droits de mutation. Ils représentent actuellement 5,09 % du prix de vente du bien. Ils sont eux-mêmes composés d'une part, plafonnée à 3,80 %, qui revient aux départements. Le projet de loi de finances pour 2014, actuellement en cours de discussion, permet aux départements d'augmenter la part qui leur revient de 0,70 %. Elle pourrait ainsi atteindre 4,50 % du prix de vente. Dans ces conditions, le montant des droits de mutation représentant actuellement 5,09 % du prix de vente passerait à 5,79 %.
Ce sont ces droits de mutation qui, une fois additionnés aux autres postes composant les frais de notaire, portent la facture totale des frais à régler par l'acheteur à environ 7 % du prix de vente du bien actuellement. Les autres postes composant les frais de notaire pour environ 2 % sont les suivants :

  • les émoluments du notaire ;
  • la contribution de sécurité immobilière ;
  • les émoluments de formalités et frais divers.

Pour quels biens s'appliquerait l'augmentation des droits de mutation

Les biens immobiliers

Cela concerne les ventes de tous les biens immobiliers car elles sont obligatoirement soumises aux droits de mutation : qu'il s'agisse aussi bien d'un appartement, d'une maison, d'un terrain, des locaux commerciaux, ou encore un parking, une cave ... L'acte de vente pour les biens immobiliers, doit, rappelons-le, impérativement être signé devant notaire.

Les biens situés dans les départements ayant augmenté leurs droits de mutation

Seuls seraient concernés les biens situés dans les départements dans lesquels les Conseils généraux auront choisi d'appliquer la mesure inscrite dans la loi de finances. Ce sont eux qui pourraient, sur une période maximale de deux ans, décider d'augmenter la part des droits de mutation qui leur revient de 0,7 %.
Ainsi, selon le département dans lequel est situé le bien acheté, le coût des droits de mutation pourra être différent dès 2014. Un élément de plus à prendre en compte par les acheteurs afin de boucler au mieux leur budget dans leur stratégie d'acquisition si cette mesure est bien adoptée définitivement, d'ici la fin de l'année, dans la loi de finances pour 2014.
Qu'ils soient riches ou pauvres, il n'est pas certain que tous les départements aient intérêt à appliquer cette mesure. Car dans les départements où le marché est ralenti, cela risquerait de le freiner un peu plus, et les départements les plus riches, quant à eux, n'ont pas nécessairement besoin de ces fonds supplémentaires, destinés à financer la part de dépenses sociales dont ils sont redevables, et qu'ils arrivent déjà à financer.
Conscient des limites de l'efficacité de cette mesure, le gouvernement propose d'instaurer un prélèvement de solidarité égal à 0,35 % du montant des droits de mutation perçus par les départements tels qu'ils existent actuellement, avant réforme. Ce prélèvement, au profit de l'Etat, serait ensuite reversé aux départements les plus nécessiteux. Reste à savoir dans quelle mesure les départements vont, finalement, trouver intérêt à augmenter la part de droits de mutation qui leur revient.

Quand s'appliquerait cette augmentation des droits de mutation ?

Elle s'appliquerait à partir du 1er mars 2014, et serait temporaire : limitée aux actes de vente conclus entre le 1er mars 2014 et le 29 février 2016. Cependant, il se peut que certains départements qui n'auraient pas décidé d'augmenter la part qui leur revient dès 2014 décident finalement de l'augmenter au cours de la période pendant laquelle l'option leur est offerte, jusqu'en 2016. Ainsi, par exemple, certains départements sont susceptibles d'appliquer l'augmentation non pas dès 2014, mais en 2015 ou en 2016.

Qui est redevable des frais de notaire ?

C'est l'acheteur qui doit verser les frais de notaire au moment où il achète un bien. C'est ce que prévoient systématiquement les actes de vente pour les logements, ou différents biens immobiliers qu'achètent les particuliers.

Que représente cette augmentation pour un bien acheté, par exemple, 250.000 € ?

Exemple : Pour un logement dans l'ancien vendu au prix de 250.000 €, voici ce que cela changerait en 2014 pour les départements ayant voté une augmentation de + 0,7 % pour la part des droits de mutation qui leur revient :

  • Les émoluments du notaire : 2.959 € ;
  • Les droits de mutation : 14.475 € en 2014 contre 12.725 € en 2013, soit une augmentation de 1.750 € ;
  • La contribution de sécurité immobilière : 250 € ;
  • Les émoluments de formalités et frais divers : environ 1.000 € ;
  • Au total les frais de notaire s'élèveraient à : 18.684 € en 2014, au lieu de 16.934 € en 2013